Kanceláře v Praze: méně nové nabídky, větší tlak na kvalitu

CBRE ve svých datech za Q4 2025 uvádí, že neobsazenost v Praze klesla pod šest procent a že nabídka zůstává strukturálně napjatá kvůli rekordně nízkým novým dokončením. Cushman & Wakefield doplňují, že v roce 2025 bylo dokončeno jen 26 600 metrů čtverečních kanceláří, což představuje nejnižší roční objem na trhu v historii. Celkový moderní kancelářský fond dosáhl 3,9 milionu metrů čtverečních a na konci roku byla neobsazenost 5,9 procenta. 

To mění chování nájemců. Když je kvalitní nabídky málo, firmy si více hlídají načasování, častěji renegociují a u lepších budov jsou ochotné akceptovat vyšší nájemné. CBRE výslovně uvádí, že trh je tažen spíše renegociacemi než přesuny do nových lokalit a že nájmy mají růst spolu s posilující poptávkou po prime prostorách. Pražské kanceláře tak dnes nejsou trhem přebytku, ale trhem výběrového nedostatku. 

Další zásadní změna se týká kvality. Cushman ve výhledu pro rok 2026 píší, že v centrálních a inner-city lokalitách se očekává další růst prime nájmů, a to kvůli silné poptávce, omezené pipeline a rostoucímu důrazu na udržitelnost, energetickou efektivitu a celkovou kvalitu pracovního prostředí. Jinými slovy: nestačí mít kancelář, je potřeba mít kancelář, která odpovídá současným požadavkům zaměstnavatelů i zaměstnanců. 

Z pohledu investora nebo firmy je to důležitý signál. V Praze se stále méně soutěží jen cenou za metr. Mnohem víc se soutěží kvalitou budovy, její technickou úrovní, lokalitou, dostupností a schopností držet nájemce dlouhodobě. To také vysvětluje, proč se kanceláře po určité pauze znovu dostávají do hledáčku investorů. 

Na blogu může tento text dobře fungovat jako protiváha jednoduché tezi, že „kanceláře po covidu skončily“. Neskončily. Jen se z nich stal náročnější segment, ve kterém vítězí kvalita, ne průměr.